2.5 Ruimtelijke ontwikkeling

Fysieke bedrijfsinfrastructuur
Einsteinstraat 103 (€ 60.000 minder resultaatneming in 2020, budgettair neutraal via reserve grondexploitaties)
Voor het project Einsteinstraat 103 is begin 2020 een grondexploitatie vastgesteld met een verwacht resultaat van € 578.000 positief. Hier is een correctie nodig, omdat de ontwikkelaar de kosten voor de kabels en leidingen al had betaald (€ 60.000), maar deze kosten nog niet in de prognose waren opgenomen. Hierdoor is het bijgestelde verwachte positieve resultaat € 518.000.

Ruimtelijk ordening
Dorpshaven Zuid (minder resultaatneming in 2020)               € 56.000 N
De (facilitaire) grondexploitatie voor Dorpshaven Zuid heeft ten opzichte van het MPG 1-1-2020 een verslechtering van € 56.000 in 2020. Deze negatieve bijstelling komt, doordat de geraamde kosten voor het aanleggen van de speelvoorzieningen naar boven zijn bijgesteld met een bedrag van € 41.000 (van € 25.000 naar € 66.000). Daarbij was er nog geen rekening gehouden met de kosten voor Projectmanagement, Engineering, Administratie en Toezicht (PEAT) van 23%. Voor deze werkzaamheden is er een bedrag opgenomen van afgerond € 15.000.

Stationsweg 17 (neutrale wijziging)                    
De (facilitaire) grondexploitatie Stationsweg 17 blijft qua resultaat onveranderd ten opzichte van het MPG 2020. In juni 2020 is de anterieure overeenkomst ter hoogte van in totaal € 140.000 ondertekend, welke nu is opgenomen in de raming. De kosten zijn tevens met € 140.000 gestegen door de toevoeging van onder andere de kostenramingen voor planbegeleiding en de uitvoering van de civiele werkzaamheden.

Zuiderkerk (neutrale wijziging)
Omdat de initiatiefnemer van het project moeite heeft met de financiering, heeft het project vertraging opgelopen. De inkomsten voor de gemeente hangen samen met de voortgang van de bouw. De bouw vangt in 2020 nog niet aan, de inkomsten die voor 2020 waren geraamd zijn doorgeschoven naar 2021 en 2022. Op het projectresultaat heeft dit geen effect.

Grondexploitaties
De Tuinen van Aalsmeer (mutatie verliesvoorziening  € 142.000 V structureel vanaf 2020 en € 560.000 N
incidenteel in 2020; per saldo nadeel in 2020 van € 418.000
In de raadsvergadering van januari 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 7,5 miljoen eenmalig af te boeken op de actieve grondexploitatie van de Tuinen van Aalsmeer. Deze afboeking heeft niet met terugwerkende kracht kunnen plaatsvinden in het boekjaar 2019, vanwege het besluit begroten en verantwoorden (BBV) en valt daarmee in 2020. Door deze afboeking, die in januari 2020 in de boeken is verwerkt, is de verliesvoorziening verlaagd . Aangezien de verliesvoorziening getroffen is op contante waarde is hiervoor een jaarlijkse dotatie nodig. Deze kan door de afboeking in januari voor 2020 jaarlijks worden verlaagd van € 250.000 naar  € 108.000. Vanaf 2020 is dit een structureel voordeel van € 142.000 gedurende de restant looptijd (6 jaar) van deze GREX. Hier staat tegenover dat eenmalig in 2020 vanwege BBV een storting in de voorziening gedaan moet worden van € 560.000 om de voorziening tegen een contante waarde van € 5.130.000 te waarderen. Per saldo is meerjarig sprake van een voordeel.

De Tuinen van Aalsmeer (neutrale wijziging = fasering)                  
Bij de actualisering van de grondexploitaties (MPG) wordt rekening gehouden met jaargebonden bedragen voor de kosten van verwerving, kosten van de buitenruimte en plankosten. In de 2e Burap wordt een bedrag van € 911.000 in verband met bovenstaande kosten doorgeschoven naar 2021 i.v.m. onderhandelingen tussen partijen die langer duren dan gepland. De technische verwerking van deze boeking naar de balans betekent lagere lasten, waardoor per saldo dit neutraal is op de baten en lasten van dit taakveld in 2020.

Hornmeer Meervalstraat Roerdomplaan (minder resultaatneming in 2020)
Door vertraging in de uitgifte schuift € 11.000 winstneming door naar 2021. Er worden in 2020 wel getekende contracten verwacht, maar nog geen grondlevering en bijbehorende opbrengst, waardoor er nog geen winstneming is in 2020. De resultaatverwachting van deze grondexploitatie is met € 690.000 naar boven bijgesteld als gevolg van gestegen (en getaxeerde) grondwaarden (€ 1,2 miljoen), na aftrek van extra kosten voor waterhuishouding en daardoor ook extra rentekosten (€ 510.000).

Hornmeer Meervalstraat Roerdomplaan (neutrale wijziging = fasering)  
Het bestemmingsplan is, vanwege een beroepsprocedure, later dan gepland onherroepelijk vastgesteld. De planvorming heeft daardoor vertraging opgelopen. Een groot gedeelte van de in 2020 verwachte werkzaamheden en daarmee samenhangende kosten, is daarom doorgeschoven naar 2021. Eveneens wordt een bedrag van € 240.000 in verband met te verwachten inkomsten grondverkoop doorgeschoven naar 2021. De eerste grondverkopen voor Meervalstraat Roerdomplaan waren geprognosticeerd in 2020 en vanwege de beroepsprocedure is dit niet haalbaar gebleken. De planvorming tot aan grondverkoop is bijna afgerond. Bij de Roerdomplaan worden op dit moment gesprekken gevoerd met beoogd ontwikkelaar en de verwachting is dat deze gesprekken voor het einde van het jaar zijn afgerond. Voor Meervalstraat worden de gronden middels een tender uitgegeven. De tenderdocumenten worden voor einde jaar voorgelegd aan het college. Naar verwachting wordt einde van het jaar de tender gepubliceerd en zal begin eerste helft 2020 een partij worden geselecteerd voor de ontwikkeling. De gronden worden hierna bouwrijp gemaakt en de eerste opbrengsten worden in 2021 verwacht. Beide mutaties worden technisch verwerkt met als tegenboeking de balansmutatie, waardoor per saldo dit neutraal is op de baten en lasten van dit taakveld in 2020.

VVA-terrein (geen resultaatneming in 2020)
Het resultaat van de grondexploitatie neemt met circa € 8.500 toe. De verwachte grondopbrengst voor sociale woningbouw is met circa € 146.000 toegenomen. De verwachte kosten nemen met circa € 137.000 toe vanwege het verleggen van een gasleiding en bijkomende kosten. De gronduitgifte van sociale woningbouw werd verwacht in 2020, maar is bijgesteld naar 2021. De gronduitgifte voor de starterswoningen wordt verwacht in 2021 of 2022. Omdat er geen grond wordt verkocht in 2020, is de winstneming in 2020 met € 15.000 afgenomen.

VVA terrein (neutrale wijziging = fasering)              
De contractuele afspraken zijn in de afrondende fase en partijen zijn bezig om de verkoopovereenkomsten af te ronden. Dit geldt voor de gronden waarop sociale woningen voorzien zijn alsmede de gronden met starterswoningen. Na overeenstemming zullen de gronden bouwrijp gemaakt worden, waarna de eerste opbrengsten in 2021 zullen binnenkomen. In de 2e Burap wordt de kosten voor bouw en woonrijpmaken grotendeels doorgeschoven naar 2021. Ook wordt een bedrag van € 857.000 in verband met inkomsten gronduitgifte sociale woningbouw doorgeschoven naar 2021. Beide mutaties worden technisch verwerkt met als tegenboeking de balansmutatie, waardoor per saldo dit neutraal is op de baten en lasten van dit taakveld in 2020.

Herenweg 61/99
De (actieve) grondexploitatie in voorbereiding voor de Herenweg 61/99 heeft ten opzichte van het MPG 2020 een negatief verschil van afgerond € 152.000 in 2020. Deze negatieve bijstelling komt doordat de kosten voor het saneren niet waren opgenomen in het budget van 2020. De totale opdracht voor het saneren van de gronden bedraagt € 128.000. Naar verwachting zullen de overige advies- en onderzoekkosten (circa € 23.800) eveneens in 2020 vallen. Beide mutaties worden technisch verwerkt met als tegenboeking de balansmutatie, waardoor per saldo dit een neutraal effect heeft op de baten en lasten van dit taakveld in 2020.

Greenpark Aalsmeer (dotatie verliesvoorziening)                   € PM N
Voor de begroting 2021 is een winstwaarschuwing afgegeven voor de gebiedsontwikkeling van Green Park Aalsmeer. Door verschillende oorzaken staat het resultaat van deze gebiedsontwikkeling onder druk:

• coronamaatregelen
• stikstofdepositie problematiek
• bodemverontreiniging met PFAS
• de beperkingen door Schiphol

De maatregelen als gevolg van de beheersing van de coronamaatregelen leiden tot een vertraging in de uitgifte van de kavels in Green Park Aalsmeer.
Vooral de uitgifte van de kavels met een hotelfunctie zijn aanzienlijk vertraagd. De vertraging en de afhandeling veroorzaken hogere kosten zonder dat daar inkomsten tegenover standen.
De problematiek uit 2019 inzake de stikstof en de bodemverontreiniging met PFAS hebben gevolgen voor de kosten voor het bouw en woonrijp maken van de grond in Green Park Aalsmeer.
Op verschillende plaatsen worden lichte verontreinigingen gevonden, waardoor de kosten voor het functiegeschikt maken van de kavels toenemen, zowel in de voorbereiding als bij het daadwerkelijk opruimen en saneren van de kavels. Tenslotte legt het gebruik van Schiphol steeds meer beperkingen op aan Aalsmeer, waardoor enkele geluidsgevoelige onderdelen in het plangebied van Green Park Aalsmeer niet langer gerealiseerd kunnen worden. Door de stapeling van de negatieve gevolgen van deze ontwikkelingen, is het in 2019 nog verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie niet langer opportuun. De exacte cijfers verwachten we aan het einde van 2020 te kunnen vaststellen.

Wonen en bouwen
Omgevingsvergunningen                             € 280.000 N
De inkomsten uit bouwleges moeten voor 2020 naar beneden worden bijgesteld. Net als in 2019 hebben we te maken met vertragingen in de verwachte grote omgevingsvergunningaanvragen. In tegenstelling tot de eerdere verwachting moet, waarschijnlijk mede door de Corona-pandemie, in 2020 een nadeel van € 629.000  worden gemeld ten opzichte van de bij de begroting geraamde inkomsten. Het betreft hier naar onze inschatting nog steeds een uitstel van te verwachten ontvangsten. De inkomsten worden vanaf 2021 wel verwacht. Wij zien dat het voor ontwikkelaars en bouwers in toenemende mate lastiger wordt tot (economisch) realiseerbare projecten te komen. Daarnaast zien we in de afgelopen periode een toename van het aantal kleinere vergunningaanvragen waardoor de baten en lasten verder uit verhouding raken. Als gevolg van het verminderde aantal grote aanvragen kan de flexibele schil dit jaar ook beperkt worden. Dit leidt tot lagere lasten tot een bedrag van € 349.000. Per saldo gaat het om een verwacht nadeel in 2020 van € 280.000.

Beheer overige gebouwen en gronden

Beheer vastgoed, confrontatie pandenbegroting         Lasten € 53.000 N Baten € 215.000 N
Jaarlijks worden de begrotingskaders van de vastgoedportefeuille geactualiseerd op basis van de actuele pandenbegroting. Zowel de huurniveaus als de onderhoudsniveaus worden aangepast op basis van deze actuele raming.

Verkoop gronden buiten exploitatie                                € 78.000 V
Voor de verkoop van tuingronden is voor 2020 een bedrag van € 52.000 geraamd. Er is meer grond verkocht dan geraamd, daarmee zijn  de opbrengsten gestegen. Tot eind 2020 wordt er een bedrag aan inkomsten gerealiseerd van € 130.000. Over 2020 wordt er daarmee € 78.000 meer aan opbrengsten gerealiseerd. De opbrengst van de tuingronden is volledig vraag gestuurd. Het gaat hierbij om stroken gemeentegrond die burger aankopen om de tuin te vergroten. De grondprijs is in 2020 voor Aalsmeer van € 140,- naar € 150,- per m2 gegaan. Er is niet duidelijk een aanwijsbare reden dat de grondverkoop ten opzichte van de raming toeneemt. Mogelijk dat mensen meer thuis zijn i.v.m. Corona en behoefte hebben gehad om hun tuin te vergroten. De meerinkomsten in 2020 zijn incidenteel.

Onderuitputting kapitaallasten                        € 21.800 V
Op basis van de in de jaarrekening 2019 vastgestelde boekwaarden van de lopende investeringen heeft een actualisatie van de kapitaallasten plaatsgevonden. Dit leidt tot een voordeel aan afschrijvingskosten ad € 21.800.

Corona noodfonds/derving huurinkomsten                  € 149.000 N
Uit het Corona noodfonds is € 149.000 beschikbaar gesteld voor de compensatie van derving huurinkomsten. Zie voor specificatie van het Corona noodfonds in hoofdstuk 4.3.

Toelichting reservemutaties
In de volgende tabel zijn de reservemutaties weergeven en van een korte toelichting/verwijzing naar betreffende onderdeel voorzien.